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  • Conclusiones del abogado general del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre el IRPH

    El Abogado General, el 10 de Septiembre de 2019, ha emitido sus conclusiones sobre el IRPH dictaminando que dicho índice, o mejor dicho, la manera de comercializarlo, sí que puede resultar abusiva.

    Dicho informe se eleva al Tribunal de la Justicia de la Unión Europea, y será éste quién se pronuncie definitivamente sobre si el IRPH es abusivo o no. Está previsto que esto suceda en el primer trimestre del año 2020, por lo que habrá que seguir esperando, pero de los dos informes que son previos para que el Tribunal dicte sentencia...

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  • La unión europea sobre la cláusula de vencimiento anticipado

    El día 26 de Marzo de 2.019 el TJUE ha dictado sentencia sobre la cláusula de vencimiento anticipado.

    Normalmente, los bancos imponían en las hipotecas que si no se pagaba alguna de las mensualidades podían dar por concluido el préstamo y reclamar todas las cuotas pendientes. Esto lo podían hacer ante el impago de una sola cuota y así lo han venido haciendo. La Ley Hipotecaria establece que el impago ha de ser de, al menos, tres cuotas (aunque en verano entra en vigor la nueva ley que amplía dicho impago). Los juzgados han venido paralizando los juicios de ejecución hipotecaria planteados por los bancos en aplicación de esta cláusula por entender que la misma es nula. El Tribunal Supremo ha declarado nula dicha cláusula, pero...

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  • Gastos Hipotecarios

    Dos apuntes breves sobre los gastos hipotecarios:

    1. Ya se ha planteado al respecto, al menos, una cuestión prejudicial ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. La ha planteado el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 6 de Ceuta que pregunta al tribunal sobre si “la posibilidad de moderación o distribución de los gastos de constitución de un préstamo hipotecario una vez declarada la nulidad de la cláusula que los impone es conforme o no al Derecho de la Unión Europea”. A ver qué dice Europa.
    2. A pesar de todos los reveses que últimamente estamos sufriendo en esta materia, me refiero, a la gran dificultad para reclamar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y a la reducción a la mitad del importe de los gastos de notario y gestoría...

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  • Irph: todavía se puede reclamar

    La respuesta definitiva vendrá del tribunal de justicia de la unión europea.

    El Tribunal Supremo ha dictado sentencia de su pleno considerando que el índice de interés llamado IRPH no es abusivo. Así lo dijo por sentencia de 14 de Diciembre de 2.017.

    Resumidamente lo que dice el Tribunal Supremo en su sentencia es que un consumidor medianamente informado de que la cláusula que incorporaba el IRPH a su hipoteca sabía o podía saber fácilmente que era un elemento esencial del préstamo y también podía saber sin mucha dificultad la manera en que se calcula el interés variable. Añade, además, que aunque el IRPH es más caro que el Euribor los diferenciales son más bajos, lo que constituye una ventaja frente al Euribor que cuenta con unos diferenciales más altos. Y que si se ha de anular el IRPH por ser más alto que el Euribor, igualmente habría de hacerse lo mismo con el Euribor en caso de ser menos favorable para el consumidor...

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  • Cláusula suelo: subrogación hipotecaria

    En muchas ocasiones nos encontramos con el caso de que la cláusula suelo se ha incluido en el préstamo hipotecario solicitado por el constructor de la vivienda, sobre todo en los casos en que se compraba mediante contrato privado la vivienda todavía no construida, y a la hora de realizar la escritura de compraventa el consumidor se subroga en la hipoteca constituida por el constructor.

    Lo anterior genera una serie de problemas como que en la escritura de compraventa y subrogación hipotecaria, usualmente, no se transcriben el conjunto de cláusulas de la hipoteca concertada con el constructor de la vivienda y, entre ellas la cláusula suelo, por lo que el consumidor acaba sabiendo que la tiene al no disminuir el importe de su recibo de hipoteca a pesar de la caída del euribor. Problema agravado además porque al no ser el consumidor firmante de la hipoteca originaria, la del promotor constructor, muchas veces, tanto el banco como el constructor como, incluso, el notario se negaban a proporcionar copia o informar del contenido de dicha hipoteca.

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  • Gastos hipotecarios: todavía se puede reclamar.

    El pasado 28 de Febrero de 2.018 el Tribunal Supremo nos sorprendía con la desagradable sorpresa de que dicta sentencia determinando que, aunque se anule la cláusula de repercusión de gastos, el importe del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados no ha de ser devuelto por el banco al consumidor, pues su pago le correspondía a este último en cuanto prestatario.

    Dicha sentencia, que todavía no está publicada y, por tanto, no conocemos exactamente su contenido íntegro, contradice la famosa sentencia del mismo tribunal de 23 de diciembre de 2.015 que expresamente contempló este supuesto y, en aquella ocasión dijo que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados correspondía abonarlo al banco. A pesar de que es discutible lo que vaya a argumentar el Tribunal Supremo en apoyo de su cambio de doctrina, la nueva sentencia no deja de ser un jarro de agua fría en las esperanzas de los consumidores pues elimina el efecto disuasorio: los bancos pueden volver a hacerlo de nuevo pues las consecuencias de sus prácticas abusivas tienen consecuencias muy asumibles por ellos.

    Pero, no está todo perdido, aun se puede seguir reclamando los gastos de la hipoteca.

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  • Cláusula Suelo

    Te ayudamos a recuperar todo tu dinero. Si la cuota de tu hipoteca no ha bajado, seguramente es porque tienes una cláusula suelo. Porque aunque parezca mentira, todavía un sesenta por ciento de los hipotecados en este país no saben lo que es una cláusula suelo.

    Realizamos todos los trámites ante el banco para conseguir la devolución de todo lo pagado de más con sus correspondientes intereses y el correspondiente procedimiento judicial en caso de negarse el banco a devolvértelo.

    La cláusula suelo suele venir incorporada en la cláusula tercera bis de la escritura de hipoteca y establece que el tipo de interés NO PUEDE SER INFERIOR a un porcentaje, el 3, 4 o el que sea por ciento. Suelen ser llamadas también cláusulas limitativas a la variación del interés.

    Sus efectos son que, por mucho que baje el Euribor, que lo tenemos en negativo, seguirás pagando el porcentaje fijado por la cláusula suelo. Es decir, que según sea el dinero que te prestó el banco, estarás pagando fácilmente entre doscientos y trescientos euros más de lo que deberías al mes. El banco tiene que devolvértelo con los correspondientes intereses aunque haya dejado de aplicártela.

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  • Gastos de la Hipoteca

    Se le puede reclamar al banco los gastos derivados de la escritura de préstamo hipotecario. En concreto, los más importantes son:

    1. Tasación
    2. Notaría
    3. Registro de la Propiedad (información previa e inscripción)
    4. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (suele ser la partida más importante)
    5. Gestoría
    6. Poderes o escrituras rectificatorias a favor del banco

    En una hipoteca media estos gastos pueden suponer de 3.000 a 6.000 euros.

    Si no guardas las facturas se pueden solicitar duplicados a todas las entidades implicadas (Notaría, Registro de la Propiedad, Hacienda…)

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