Preguntas Frecuentes - Desahucios

¿Cuánto se tarda en desalojarle? ¿Qué ocurre si se encuentra destrozada la casa?

Sí, ya se pueden iniciar los trámites de desahucio. En principio, se le deberá requerir que abone las cantidades que adeuda y una vez transcurridos 30 días se podrá presentar una demanda de desahucio. Si se desea demandarle directamente, sin requerirle ni esperar, también puede hacerse, si bien puede que el procedimiento termine si paga lo que debe antes de la celebración del juicio o si se pone a disposición del tribunal o del notario las cantidades que adeuda. La tardanza depende en principio de la saturación del juzgado. Si una vez procedido el desahucio descubre daños en la vivienda, se deberá aplicar la mensualidad destinada a fianza para subsanar los mismos y, si no fuese suficiente, se deberá a acudir a los tribunales.

Sí. Para ello, en el plazo de 10 días que le otroga el Juzgado, el inquilino deberá pagar al propietario o poner a su disposición el importe de las cantidades reclamadas y el de las que deba. Pero si el inquilino ya evitó el desahucio en otra ocasión esto no es posible, es decir, el segundo desahucio es inevitable. Tampoco es posible evitar el desahucio si el propietario hubiese requerido el pago al inquilino, por cualquier modo, al menos con 30 días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

Sí. Para ello el arrendador, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, tiene que comunicarlo al arrendatario, al menos, con dos meses de antelación a la fecha en que se vaya a necesitar la vivienda.

El arrendador puede hacerlo si necesita la vivienda para él mismo o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Se entiende por arrendamiento de vivienda aquel contrato en el que una persona (propietario de la vivienda o poseedor de los derechos de la misma) cede a otra persona (inquilino) el uso de una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Las normas relativas al arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la vivienda por el mismo propietario. Por el contrario, las normas del arrendamiento de vivienda no se aplican a los contratos de arrendamiento de temporada, sea o no de verano.

¿Cómo se regulan los arrendamientos de vivienda?

El arrendamiento de vivienda se rige en la actualidad por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 (L.A.U.). En su defecto, se aplicará lo acordado por las partes y, supletoriamente, el Código Civil. Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (BOE 282, de 25 de noviembre). Son nulos los pactos entre las partes que modifiquen lo dispuesto en la Ley en perjuicio del inquilino o del subarrendatario, salvo los casos en que la propia Ley lo autorice.

Es un procedimiento judicial cuyo objeto es expulsar al inquilino de la vivienda por falta de pago, para que el propietario pueda volver a disponer de su uso, bien para su uso propio, bien para alquilarla de nuevo. Se tramita mediante un procedimiento breve, en el que sólo hay que demostrar que existe un contrato de arrendamiento y que no se está pagando la renta acordada según lo pactado. La ley, además, permite la acción de desahucio con la reclamación de las rentas debidas, cualesquiera que sean. El desahucio únicamente se plantea para reclamar el desalojo y, en su caso, reclamar las rentas y demás cantidades adeudadas. Por lo tanto, en este juicio no se pueden plantear otras cuestiones.

No se puede entrar en la vivienda sin el permiso del inquilino, o en su defecto de la autoridad judicial competente. La inclusión en la vivienda está tipificada como allanamiento de morada.

1. Contrato de arrendamiento.
2. Copia de la escritura de propiedad.
3. Recibos impagados de renta o de luz, agua…
4. Requerimientos realizados al arrendatario, si se han hecho.

Ventajas generales:

• Se mantiene la propiedad del patrimonio a todos los efectos.
• Las gestiones de alquilar una vivienda, en principio, son pocas y no deberían ser complicadas.
• No permanece la casa vacía, con el peligro de que se vaya deteriorando con el tiempo y perdiendo valor.

Ventajas económicas:

• Además de ser un bien que se revaloriza, la vivienda se convierte en un bien que ofrece una rentabilidad mes a mes.
• Permite cubrir los gastos de la vivienda.
• En caso de tener hipoteca, el alquiler paga una parte o la totalidad de los gastos de misma.
• Puede servir como garantía para préstamos bancarios.
• Siempre se puede vender si es necesario.

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 regula el arrendamiento de viviendas que tengan el uso de vivienda habitual. Por tanto, quedan excluidos del ámbito de esta Ley:

• El uso de las viviendas de porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, siempre que les hayan sido asignadas por razón del cargo o servicio que desempeñen.
• El uso de las viviendas militares por miembros de estos cuerpos.
• Los arrendamientos de fincas rústicas que comprendan una casa-habitación, siempre que el destino primordial del arrendamiento sea el aprovechamiento agropecuario de la finca.
• El uso de las viviendas universitarias asignadas a los alumnos o al personal docente o administrativo.

¿Qué contenidos tiene que incluir un contrato de alquiler estándar?

• Identidad de los contratantes
• El poseedor del título de propiedad de la vivienda o del derecho a ponerla en alquiler.
• Quien adquiere el uso de la vivienda.
• Identificación de la finca arrendada.
• Duración pactada.Renta inicial del contrato.
• Las demás cláusulas que las partes hubieran acordado.

Recomendaciones para un contrato:

• Formalizar por escrito del contrato de arrendamiento.
• Comprobar la titularidad registral de la vivienda.
• Comprobar que la persona que, en su caso, actúe en nombre del titular o propietario, tiene poder notarial suficiente para realizar dicha actividad.
• Comprobar el estado de la vivienda y del mobiliario, si lo hubiera. Una vez firmado el contrato se presumirá la entrega en buen estado de la vivienda, salvo prueba de lo contrario.
• Cuando sean varios los que desean alquilar una vivienda es recomendable que consten todos en el contrato.